Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Le liberalizzazioni sui mutui casa. Il Sole 24 Ore 3 febbraio 2007. La battaglia decisiva è vinta, ma le scaramucce continueranno ancora per un po’. l’effetto sul mercato dei mutui delle liberalizzazioni contenute dal Decreto legge varato dal Governo il 25 gennaio, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del primo febbraio e in vigore da ieri. Norme a favore dei risparmiatori, tra le quali quella sull’eliminazione delle penali di estinzione anticipata che era stata prevista da «Plus24» del 21 ottobre scorso sulla base del primo "pacchetto Bersani" di luglio, e che consentiranno risparmi medi variabili tra 1.250 e 3.750 euro. Cosa dice il decreto. Le nuove norme vietano le penali di estinzione anticipata nei contratti di mutuo stipulati da ieri. Per i mutui preesistenti che le prevedono, il decreto prevede che l’Associazione bancaria italiana (Abi ) e le organizzazioni dei consumatori entro tre mesi dovranno raggiungere degli accordi sulla "riconduzione a equità" dei contratti concordando &la misura massima dell’importo della penale dovuta» in caso di estinzione anticipata o parziale. Se queste intese non saranno raggiunte, la penale sarà stabilita per tutti dalla Banca d’Italia e i clienti potranno chiedere che venga loro applicata. Le norme prevedono anche la «portabilitàdel mutuo» attraverso la surrogazione, cioé il subentro nell’ipoteca già iscritta sulla casa dalla vecchia banca da parte della nuova banca con cui si firma un nuovo contratto di mutuo che subentra a quello preesistente. Infine, sono introdotte semplificazioni nel procedimenti di cancellazione delle ipoteche. Va detto che le regole sono imprecise nella parte in cui si riferiscono all’applicazione limitata solo all’acquisto della prima casa (cioé quella dove il cliente ha la residenza). Oltretutto l’eliminazione delle penali riguarderà solo le banche e non le finanziarie o gli altri soggetti che erogano mutui. I risparmi sulle penali. Le penali di estinzione anticipata variano a seconda della banca, della tipologia di tasso applicato (fisso, variabile o misto) e della durata del contratto, spesso calando con la vita residua del mutuo. Il loro valore medio, secondo i dati dell’Osservatorio MutuiOnline, per i contratti firmati nel secondo semestre 2006 era pari all’1-2% dell’importo erogato per i tassi variabili e al 2,5-3% per i tassi fissi. Poiché nella seconda metà del 2006 l’importo medio erogato per mutuo era di 123.800 euro, la penale media varia tra 1.250 e 2.500 euro per i mutui a tasso variabile e tra 3.125 e 3.750 euro per quelli a tasso fisso. Ma non mancano segnalazioni di penali fino al 6% per l’estinzione entro i primi cinque anni su mutui a tasso fisso, accesi a dicembre, su un importo erogato di 94mila euro: un salasso di 5.640 euro. Secondo le stime di Federconsumatori, invece, le liberalizzazioni di servizi bancari (che oltre i mutui riguardano anche i conti correnti) dovrebbero consentire a ogni famiglia un risparmio di 310 euro l’anno. Un totale difficile da suddividere per singole voci. Mercato bloccato. Finora l’Italia era in ritardo sugli altri Paesi europei, in primis quelli anglosassoni nei quali la concorrenza rende conveniente per chi stipula un mutuo non solo rinegoziarlo, per adeguarne le clusole alle mutate condizioni di mercato, ma anche estinguerlo e cambiare banca se gli offre condizioni più vantaggiose. Un ritardo rilevato da Standard & Poor’s : secondo una ricerca dell’agenzia di rating, in Italia il tasso delle estinzioni anticipate è sempre rimasto basso rispetto ad altri Paesi europei, sebbene negli ultimi anni sia andato aumentando. Secondo le ultime rilevazioni di S&P, relative al primo semestre 2006, solo il 6% dei contratti stipulati in Italia veniva estinto anticipatamente, come mostra il grafico a fianco. Effetti solo nel medio periodo. Ora il Governo ha sparigliato le carte ma la situazione non cambierà dall’oggi al domani, anche perché le norme dovranno essere recepite da tutti gli operatori della filiera, dalle banche ai professionisti, per primi dai notai, alle associazioni dei risparmiatori, che dovranno adeguarvisi e implementarle con pareri, circolari, accordi. Va poi considerata la scarsa cultura finanziaria (e talvolta la pigrizia) di molti clienti, che talvolta non sanno reperire e comparare le proposte alternative delle banche. «Il mercato di sostituzione dei mutui finora in Italia non esisteva e l’intervento del Governo avrà un impatto sia per i clienti, che troveranno più semplice avvicinarsi ai mutui, che per le banche, che dovranno modificare l’offerta», afferma Renato Landoni, responsabile dell’ufficio Studi di Kìron (gruppo Tecnocasa ). «Le proposte attuali di contratto non sono ancora allineate alle nuove norme, anche se qualche prodotto a penale zero comincia ad apparire. La vera sfida per le banche sarà sui mutui a tasso fisso, che sino a oggi avevano penali più elevate. difficile prevedere quale sarà l’effetto sui volumi delle erogazioni: la crescita delle operazioni di switch, cioé di passaggio da un mutuo a un altro, potrà essere analizzata solo nei prossimi mesi», conclude Landoni. Nicola Borzi

IL SOLE 24 ORE 03/02/2007