Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Un casale? Solo se costa poco. Il Sole 24 Ore 2 settembre 2006. il sogno di molti, almeno di chi abita in città: comprare un rustico, magari in pietra, con tanto di terreno e anche a un prezzo modesto. Perché con i prezzi alle stelle, gli alberghi che costano sempre di più e gli affitti nelle località di vacanze a quotazioni stellari, il casolare da ristrutturare può sembrare la soluzione a tutti i problemi. Ma, tornando alla realtà, conviene davvero o forse è meglio puntare su un immobile già ristrutturato? Casa&Case ha fatto una prova sul campo per capirlo, esattamente come farebbe un acquirente qualsiasi. Abbiamo individuato un terreno in vendita nel comune di Peglio nella Valle d’Intelvi, in provincia di Como, sulle montagne a mille metri di quota a cavallo tra il lago di Como e quello di Lugano. L’annuncio su internet descriveva un terreno di 23mila mq, 15mila boschivi e 8mila di prato in pendenza, con un edificio diroccato di circa 170mq su 3 piani, raggiunta dalla sola corrente elettrica. Quindi niente acqua, fognatura, gas e raggiungibile solo a piedi. Il prezzo richiesto era di 160mila euro, che può apparire non eccessivo. Per avere maggiori informazioni contattiamo la proprietaria, Maria Antonietta Vinanti di Roma, che esalta la vista sul lago, la quiete, assicura che il Comune provvederà a ripristinare la strada d’accesso e ci parla del prezzo come un affare. Verifichiamo le quotazioni: i valori della zona parlano di prezzi del terreno boschivo in media di un euro al mq e per l’agricolo da 4 a 8 in base a pendenza, ubicazione e utenze presenti. Nel nostro caso quindi stimiamo 4 euro. Facendo i conti: 15mila mq a un euro fa 15mila euro, più 8mila mq a 4 euro fa 32mila euro. Per un totale 47mila euro. vero che esiste un edificio e quindi si ha la possibilità di costruire su un terreno agricolo, ma questo non vale più di 10mila euro. Chiediamo allora spiegazioni alla proprietaria e la risposta è: "Non importa qual’è la valutazione. A meno di quella cifra non vendo". E infatti è in vendita, veniamo a sapere, da una decina d’anni. Dato che stiamo facendo una prova su strada, andiamo a verificare all’ufficio tecnico del comune, come è consigliato prima di comprare qualsiasi immobile. Qui il geometra Mauro Peverelli, molto disponibile, ci dice che "in genere questi terreni provengono da eredità. Sono persone che vivono altrove e la loro valutazione è soggettiva, salvo poi non riuscire a vendere". Nel nostro caso, da un controllo del piano regolare la proprietà in vendita risulta invece del Comune. Forse è solo un errore di trascrizione, ma certo è qualcosa di cui preoccuparsi. A questo punto lasciamo perdere l’immobile che mostra troppi punti oscuri. Passiamo però all’ipotetica ristrutturazione. Riguardo ai costi, il sindaco di Peglio, Elda Lanfranconi, ci assicura che il recupero dei casolari abbandonati è una priorità della sua amministrazione. Per questo gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria sono stati ridotti del 50% per questa attività. Nel nostro caso un totale di circa 1.200 euro a cui aggiungere il contributo comunale sul costo di costruzione, altri 3.500 euro circa. Pagati gli oneri comunali ora forse potremo ristrutturare il casale come vogliamo. Non è proprio così. Il geometra Peverelli ci spiega che gli ampliamenti alla struttura non sono consentiti, che esistono vincoli paesaggistici che impongono di ricostruire l’immobile esattamente come l’originale. Una misura che tutela la bellezza dei luoghi ma fa sfumare mire speculative. E, soprattutto, fa crescere i costi di ristrutturazione. (vedi tabella). Il caso che abbiamo illustrato è emblematico, come confermato da altri operatori della zona. Nei fatti si tratta di un mercato di nicchia, in cui i proprietari spesso fissano il prezzo solo in base alle proprie aspettative di guadagno, senza nessun riferimento ai valori reali. A frenare ulteriormente questo mercato sono poi i costi di recupero che si possono giustificare solo con un prezzo d’acquisto iniziale molto basso. CONSIGLI UTILI Si fa in Comune il passo decisivo p Il responsabile dell’ufficio tecnico di a Schignano (Como), Carlo Zanotta, ci illustra una situazione similare a quella che abbiamo rilevato a Peglio: importo degli oneri di urbanizzazione, vincoli paesaggistici, ampliamento dei fabbricati una tantum nella misura massima del 20% con un massimo di 40 metri cubi per adeguamento igienico sanitario, specificando che sono recuperabili solamente i casolari in zona agricola non adibiti ad uso agricolo. Anche nel comune di Schignano, il sindaco, Gabriella Bordoli, spiega che il recupero dei casolari di montagna è una priorità dell’amministrazione, con lo scopo di tutelare il territorio. Nello studio del nuovo Piano di Governo del territorio (Pgt) verrà data ampia importanza al recupero dei vecchi fabbricati, disciplinando le attività nel rispetto delle originarie caratteristiche tipologiche e delle normative sull’edilizia biologica (pannelli solari, recupero dell’acqua piovana, materiali ecocompatibili). Le scarse risorse economiche dei comuni non consentono, infatti, di gestire in maniera autonoma tutte quelle attività che sono indispensabili a preservare le zone agricole e boschive ormai abbandonate da decenni. Anche a Schignano, come in tutti gli altri Comuni del comprensorio intelvese, non sono previsti incentivi per chi intende riattare il proprio rustico e sarebbe auspicabile in tal senso un intervento degli enti sovracomunali. Per chi volesse comunque valutare la possibilità di ristrutturare un casolare, ecco alcuni consigli del geometra Carlo Zanotta: è opportuno farsi assistere da un proprio tecnico di fiducia; prima di acquistare l’immobile scambiare due parole con l’ufficio tecnico del comune. Nei piccoli centri è più facile conoscere tutti i dettagli (accessibilità all’immobile nel periodo invernale, punti di allacciamento all’acquedotto e alla corrente elettrica, modalità di presentazione del progetto e così via); verificare che l’immobile sia regolarmente denunciato al catasto fabbricati e che la consistenza denunciata coincida con quella reale; verificare che l’immobile sia libero da vincoli e pesi e che non sia occupato da terzi che potrebbero avanzare richiesta di usucapione o pretendere una buonuscita. L’IMPRESA EDILE L’accesso-mezzi vale 30mila euro Ristrutturare un casale presenta diverse difficoltà, a cominciare dall’accesso per i mezzi dell’impresa edile nel terreno. Per esempio l’impresa edile La Fenice di Casnate con Bernate (Como), spiega che i costi per gli interventi su terreni in pendenza costano il 7% in più rispetto alla pianura. Oltre alla necessità di allargare il sentiero per consentire l’accesso dei mezzi meccanici. Il costo per l’operazione è di 30mila euro. Riguardo alla ristrutturazione del casale consigliano di abbattere la struttura e ricostruirla riutilizzando lo stesso materiale. Le condizioni del rustico sono infatti molto compromesse e non consigliano il consolidamento dell’esistente. In definitiva un lavoro lungo, paziente e impegnativo. Il totale dei lavori dell’impresa è di circa 400mila euro, compreso l’allacciamento delle utenze. Maurizio Cannone

IL SOLE 24 ORE 02/09/2006