Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Ma non equivocate: non è la nuda proprietà. Il Messaggero 23 gennaio 2006. Per chi vuole trasformare la proprietà della casa in un capitale, l’alternativa al mutuo vitalizio può essere la vendita della nuda proprietà dell’immobile, anche se le due soluzioni presentano notevoli differenze. La più importante è che il prestito non impedisce di mettere in un secondo tempo sul mercato l’appartamento (anche se gravato da ipoteca), e gli eventuali eredi potranno sempre riscattarlo. Nella seconda ipotesi, invece, la proprietà si perde per sempre, anche se il venditore conserva il diritto ad abitare per tutta la vita in quella casa, in regime di usufrutto. La prima soluzione è quindi più agile, mentre con la seconda si imbocca una strada da cui è difficile tornare indietro. Certo: in teoria si può sempre smobilizzare l’usufrutto, ma trovare acquirenti sarà problematico, perché il secondo usufruttuario dovrà lasciare la casa subito dopo la morte del primo. Trasferimenti. Non va trascurata, inoltre, la possibilità che la casa in cui si vive possa, in futuro, non rispondere più alle proprie esigenze. In questo caso il mutuo non impedisce la vendita, e quindi il trasferimento di residenza, al contrario di quanto accade cedendo la nuda proprietà. Come si calcola il valore. Ovviamente, chi vende la nuda proprietà ottiene cifre inferiori al prezzo di mercato. Per calcolare il valore che non è più quello della casa, ma dell’usufrutto a vita entra in campo una tabella statistica, legata alla probabilità di morte secondo l’età e connessa anche all’interesse legale. Ipotizziamo un immobile, posseduto da un single , che valga 200.000 euro. Questa cifra si moltiplica per l’interesse legale, oggi del 2,5%: si ottengono 5.000 euro, corrispondenti alla rendita annua dello stesso immobile. La rendita va poi moltiplicata per il coefficiente relativo all’età di chi cede la nuda proprietà. Se quest’ultimo ha 65 anni, il coefficiente è 20: si moltiplicano 5.000 euro per 20 e si ottengono 100.000 euro, cioè il valore dell’usufrutto. Da notare che più è alta l’età di chi vende, più è basso il coefficiente: per un 20enne il coefficiente è 38, per un 93enne è 4. Al valore della nuda proprietà si arriva sottraendo dal valore di mercato della casa (200.000 euro) quello dell’usufrutto (100.000). Il risultato dell’operazione (100.000 euro) equivale alla cifra che incassa il venditore, che conserva la disponibilità della casa per tutta la vita. Chi compra, invece, avrà la piena proprietà dell’immobile solo alla morte dell’usufruttuario: trattandosi di una data aleatoria, quasi sempre l’acquisto viene effettuato da genitori che intestano ai figli la nuda proprietà. Da notare che il valore di questa si abbassa, in proporzione, quando a vendere non è un single , ma una coppia. Le spese. A meno di stabilire clausole differenti, il pagamento dell’Ici e le spese di manutenzione ordinaria spettano all’usufruttuario, mentre la manutenzione straordinaria è a carico del nudo proprietario. Piero Cacciarelli

IL MESSAGGERO 23/01/2006