Corriere della Sera, 9 settembre 1979
Perché, specie ai giovani, conviene accendere un mutuo e comprarsi casa
I matrimoni in Italia sono in diminuzione. Le ragioni del fenomeno sono molteplici e, già da un po’ di tempo, gli esperti di sociologia si stanno dando da fare per cercare di analizzarne le cause. A noi, in questa occasione, interessa approfondire soltanto il discorso a proposito di una affermazione molto diffusa che però resta tutta da verificare. Sono in molti a ritenere che una delle cause che impedisce ai giovani di «metter su famiglia» sia da ricercarsi nella difficoltà di trovare una casa nella quale andare ad abitare. Che il mercato edilizio sia, purtroppo da molto tempo, in una situazione di stasi è senz’altro vero. Come è vero anche che è sempre più difficile, specialmente dopo l’introduzione del cosiddetto equo canone, trovare una abitazione in affitto.
Ciò, però, che molti non considerano è che è proprio ai giovani che si offrono le maggiori possibilità di diventare proprietari di un appartamento. Questa affermazione potrebbe sembrare eccessiva in quanto quando si parla di acquisto di una abitazione il pensiero corre subito alle decine di milioni che occorrono; somma che di solito non è alla portata di chi è appena entrato nella vita lavorativa. La situazione, invece, diventa diversa se si considerano le molte agevolazioni alle quali si può andare incontro e se, soprattutto, si fanno i conti con l’ inflazione. Ma procediamo con ordine.
È senz’altro vero che la maggior parte dei giovani non può pensare ad acquistare un’abitazione in contanti. Però va anche detto che, a proposito delle case, tale forma di acquisto non conviene quasi mai. È molto meglio rivolgersi ad un mutuo. Anche limitandoci a considerare i normali mutui, cioè quelli non agevolati, che molte Casse di risparmio e diversi Istituti di credito concedono, troviamo che oggi è possibile ottenere dal 50 al 75% del valore dell’appartamento che si intende acquistare con tassi che possono andare dal 12 al 15-16 per cento. Però poi ci sono le possibilità di sfruttare particolari provvedimenti legislativi.
Una legge dello scorso anno, il cosiddetto «piano decennale dell’edilizia», parla, per le costruzioni di alloggi in proprietà, di mutui concessi con tassi che variano al variare del reddito del proprietario. In tutti i casi, comunque, gli interessi risultano molto minori e vengono calcolati su una base del 4,5 per cento per chi ha redditi fino ai 6 milioni; 6,5 per cento fino ad 8 milioni; 9 per cento fino a 10 milioni. Infine non va dimenticato che alla fine dello scorso anno il governo aveva studiato uno speciale piano relativo al cosiddetto «risparmio-casa» che avrebbe dovuto favorire proprio i giovani. Purtroppo la fine anticipata della legislatura ha fatto decadere il relativo disegno di legge ma è quasi sicuro che esso, pur con qualche modifica, verrà presto ripresentato al Parlamento. Comunque, siccome la semplice conoscenza dei tassi d’interesse dice ben poco a chi non è solito trattare problemi di matematica finanziaria vediamo di scendere nei dettagli.
Consideriamo una situazione reale che potrebbe interessare una coppia di giovani sposi. Un appartamento, civile, sito alla periferia di Milano, di circa 80 metri quadrati si dovrebbe poter acquistare con una trentina di milioni. Ai due coniugi è richiesto prima di tutto di anticipare una cifra di circa dieci milioni. Tale somma può sembrare eccessiva, ma se si pensa a quanto costa oggi un’automobile (o una moto di grossa cilindrata) e a quanto molti spendono per il ricevimento offerto a coloro che intervengono al matrimonio (spese che potrebbero in buona parte essere evitate) si vede che, forse, la quota di dieci milioni non è cosi irraggiungibile. Restano i venti milioni che possono essere ottenuti con un mutuo. Supponendo di prenderne in considerazione uno ventennale (periodo di tempo non eccessivo per dei giovani) ecco quanto all’incirca si dovrebbe pagare ogni mese: 160.000 lire al tasso del 6,5 per cento, 170.000 all’8 per cento, 200.000 lire al 10 per cento, 230.000 al 12 per cento, 260.000 al 15 per cento.
Queste cifre non appaiono molto elevate se si tiene conto del fatto che per lo stesso appartamento, in affitto, dovrebbe essere corrisposto un «equo canone» di circa 100.000 lire al mese. Ma c’è di più, come al può facilmente vedere se si tiene contò dell’ inflazione (per la quale abbiamo supposto un tasso annuo costante del 10 per cento). Consideriamo prima la rata «costante» del mutuo: le 200.000 lire che pagheremo fra dieci anni (e che oggi ci possono sembrare troppe) equivarranno a 78.000 lire di oggi. Fra quindici anni saremo arrivati a 48.000 lire e, fra venti (al pagamento dell’ultima rata), saremo scesi a 30.000 lire. Viceversa con l’equo canone la situazione si capovolge. Ciò che dobbiamo pagare per l’affitto, infatti, cresce ogni anno per adeguarsi al 75 per cento dell’aumento del costo della vita. Supponendo sempre un’inflazione del 10 per cento costante, noi oggi paghiamo 100.000 lire, fra dieci anni ne pagheremo 206.000, fra quindici 298.000 e fra venti ben 425.000.
Come si può vedere, quindi, un mutuo a rata costante è proprio quello che può permettere di sfruttare maggiormente, a proprio vantaggio, l’inflazione (soprattutto quando si hanno molti anni a disposizione). Oltre a tutto va anche considerato che, così facendo, si riversa il carico relativamente maggiore proprio sul periodo più favorevole. Infatti, e il discorso vale soprattutto per i lavoratori dipendenti, è proprio una coppia giovane e appena sposata che ha meno preoccupazioni finanziarie: non ci sono ancora i figli che costano molto e che, talvolta, obbligano la madre a ridurre la sua attività e, inoltre, gli stipendi dei due coniugi sono relativamente più elevati di quelli che saranno percepiti in futuro.